مالیات گرفتن از خانه‌های لوکس و چالش‌های پیش رو

سرانجام پس از کش و قوس‌های فراوان آیین‌نامه اجرایی اخذ مالیات از خانه‌های لوکس و گران‌قیمت توسط دولت سیزدهم تصویب شد، آیین‌نامه‌ای که دولت روحانی از تصویب آن سر باز زده بود. حال مقرر شده است برای منازل با قیمت ده میلیارد تا 15 میلیارد تومان به نسبت یک در هزار از قیمت ملک مالیات ستانده شود، همچنین به موجب این آئین نامه نسبت مالیات خانه‌های 15 میلیارد تا 25 میلیارد تومان، دو در هزار، 25 میلیارد تا 40 میلیارد تومان، سه در هزار، 40 میلیارد تا 60 میلیارد تومان، چهار در هزار و بالای 60 میلیارد تومان، پنج در هزار اعلام شده است. البته قرار بود این اقدام سال گذشته عملی شود اما این اتفاق نیفتاد. دلیل عمده آن نیز عدم تصویب آیین نامه اجرایی بند خ تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ توسط هیئت دولت وقت اعلام شده بود. حال اما دولت سیزدهم آیین‌نامه مربوطه را تصویب کرده است و قرار است از خانه‌های لوکس و گران‌قیمت مالیات اخذ شود.

مصوبه‌ای پر از داستان

تصویب آیین‌نامه اجرایی اخذ مالیات از خانه‌های لوکس درحالی کلید خورده که علاوه بر نبود سیستم جامع اطلاعاتی برای شناسایی خانه‌های لوکس و البته خالی به عنوان مهم‌ترین چالش این مصوبه به اعتقاد کارشناسان میزان مالیات‌ها تناسبی با نرخ املاک لاکچری نداشته و در واقع نمی‌تواند اهداف دولت را در رویکرد تأمین کسری بودجه از طریق مالیات‌ستانی تأمین کند. از سوی دیگر کارشناسان معتقدند مصوبه مالیات بر خانه‌های لوکس حقوق مؤدی و عدالت مالیاتی را نادیده گرفته و عملا مالیات‌دهنده هیچ‌گونه دخالتی در ارائه اسناد ندارد که این روند می‌تواند اجرای این قانون را تحت‌الشعاع قرار دهد.

در این میان اما ذیل آیین‌نامه اجرایی اخذ مالیات از خانه‌های لوکس ثبت اطلاعات صاحبان املاک در سامانه املاک و اسکان کشور تا آذر ماه، در نظر گرفتن ارزش روز املاک لوکس، محاسبه ارزش واحدهای مسکونی گران قیمت تا پایان آذرماه، پرداخت اجباری مالیات تا پایان بهمن ماه امسال، عدم انتقال سند و فروش خانه‌های گران قیمت در صورت ندادن مالیات و مسائلی از این قبیل برخی از موادی هستند که ضمانت اجرایی اخذ مالیات از خانه‌های لوکس را بیشتر می‌کنند.

با این حال اما اخذ مالیات از خانه‌های لوکس و گران‌قیمت گویی آن‌گونه که باید مفید فایده نباشد در این رابطه کارشناسان معتقدند فلسفه مالیات بر خانه‌های لوکس، بهبود رقم فعلی ضریب جینی و کاهش فاصله طبقاتی میان بخش‌های ارزان و گران‌قیمت کلانشهرهاست؛ به همین روی کارشناسان بر این باورند که با توجه به زیاد بودن فاصله قیمت مسکن در نقاط گران‌قیمت پایتخت و دیگر کلانشهرها با مناطق ارزان‌تر، می‌توان این شکاف را با نرخ‌های مالیاتی بازدارنده‌تری جبران کرد. از سوی دیگر با توجه به ضرایبی که برای اخذ مالیات تعیین شده است این ضرایب برای خانه‌های گران عملا قادر به پوشش دهی این شکاف نخواهد بود. به‌گونه‌ای‌که مالیات نیم درصدی برای خانه‌هایی که بعضاً تا بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان ارزش دارند، برای مالک این واحدها نگران‌کننده نیست و همچنین نمی‌توان روی درآمدهای این واحدهای مسکونی برای مصارف ذکر شده از جمله ساخت مسکن دهک‌های پایین، حساب کرد.

چالش‌های مفهومی و مصداقی

جدای از اینکه مسئله فرارهای مالیاتی در ایران رقم بالایی دارد و به گفته امیدعلی پارسا رییس کل سابق سازمان امور مالیاتی کشور میزان فرار مالیاتی موجود در کشور ۱۰۰ هزار میلیارد تومان است که ۵۰ درصد آن ناشی از فرارمالیاتی و مابقی ناشی از اجتناب مالیاتی است مسائل مربوط به کژتابی‌های مفهومی نیز از جمله چالش‌هایی هستند که پیش روی اخذ مالیات از خانه‌های خالی است.

یکی از این چالش‌ها بحث نسبی بودن معیار لوکس بودن در شهرهای مختلف است: مهمترین مسئله در این زمینه، تعریف واحدهای مسکونی لوکس در مناطق مختلف است. در شرایطی که تفاوت قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور به راحتی به چندین برابر می‌رسد و قیمت زمین نقش تعیین کننده‌ای در قیمت یک واحد مسکونی دارد، تعریف یک رقم واحد برای شناسایی واحد مسکونی لوکس در کل کشور، به نظر خطای محاسبات را برای تشخیص لوکس بودن افزایش می‌دهد.

مسئله دیگر موضوع کهنه شدن ارقام در قانون و نوسانات نرخ‌ها در کشور است زیرا اعداد و ارقام این قانون پس از گذشت کمتر از دو سال با توجه به تورم لجام گسیخته حاکم بر اقتصاد کشور کاملاً کهنه و قدیمی محسوب می‌شوند. این موضوع را به صراحت می‌توان ناشی از «عملکرد بد مجلس» در این خصوص دانست. اگرچه معیار کف قیمت 10 میلیارد هنوز هم برای بسیاری از مناطق، واقعاً لوکس محسوب می‌شود، اما  باید قانون به نوعی نوشته شود تا تاریخ مصرف آن محدود به چند سال نشود. به عنوان مثال نگاهی به اعداد و ارقام در این زمینه نشان می دهد که در فروردین 99 (یعنی نخستین ماهی که قرار بوده قانون اولیه مالیات خانه‌های لوکس) اجرا شود، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به حدود 15.2 میلیون تومان می‌رسید. یعنی با معیار این قانون خانه‌هایی با متراژ حدوداً 658 متر، مشمول قانون می‌شدند. با این حال، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مهر ماه سال جاری در تهران به بیش از دو برابر یعنی 31.6 میلیون تومان رسیده است. رقمی که واحدهای با متراژ بیش از 320 متر مربع را مشمول قانون خواهد کرد. به این ترتیب در صورتی که این قانون یکی دو سال دیگر اجرا شود، بعید نیست خانه های معمولی که هیچ حتی آلونک‌ها هم واجد لقب لوکس از منظر این قانون شوند!